Un promote (o promoted interest) es la participación desproporcionada en las ganancias que gana un sponsor de la operación o gestor general tras entregar un rendimiento mínimo a los inversionistas. El concepto es funcionalmente idéntico al carried interest, pero el término "promote" se usa predominantemente en bienes raíces, mientras que "carry" es estándar en private equity y capital de riesgo. En una estructura típica de promote, el sponsor gana entre el 20% y el 30% de las ganancias por encima de una tasa mínima de rendimiento preferente, a pesar de haber aportado solo entre el 5% y el 10% del capital.
Estructuras de promote en bienes raíces
Los promotes en bienes raíces suelen usar estructuras de múltiples niveles con repartos escalonados. Por ejemplo: (1) el LP recibe el 100% de las distribuciones hasta alcanzar un rendimiento preferente del 8%, (2) luego un reparto LP/GP del 70/30 hasta una IRR del 12%, (3) luego un reparto 60/40 hasta una IRR del 15%, (4) luego un reparto 50/50 por encima del 15%. Cada nivel se denomina "nivel de promote" o "nivel de hurdle". Estas estructuras de múltiples niveles generan una complejidad significativa en el cálculo de la cascada, especialmente en las estructuras de SPV por propiedad, donde cada propiedad puede tener distintos términos de promote.
Complejidad del cálculo del promote
Los cálculos de promote en bienes raíces se encuentran entre las computaciones de cascada más complejas de los mercados privados. Los SPV por propiedad pueden tener términos de promote distintos a los del fondo maestro. Las cláusulas de catch-up, los cálculos de lookback y las definiciones de devolución de capital varían según la operación. El cálculo manual de promotes en una cartera de más de 10 propiedades con distintas estructuras, distintos inversionistas y distintas fechas de añada es una fuente común de error en la administración de fondos de bienes raíces.