Las inversiones en mercados privados son ilíquidas por definición, y esa iliquidez tradicionalmente se plantea como un costo que los inversionistas aceptan a cambio de mayores rendimientos. La prima de iliquidez es real. Pero la iliquidez en sí misma no es inmutable; es consecuencia de la ausencia de infraestructura de mercado. Los mercados secundarios para participaciones tradicionales de private equity lo han demostrado: lo que antes era invendible salvo mediante negociación bilateral con fuertes descuentos, ahora se negocia al 94% del NAV a través de mercados secundarios líquidos con $162B de volumen anual. La tokenización extiende este desarrollo del mercado secundario a un universo mucho más amplio de activos de mercados privados.
Por qué los mercados privados han sido ilíquidos
La iliquidez en los mercados privados no es inherente a los activos subyacentes: los bienes raíces comerciales, los préstamos privados y el capital de empresas tienen un valor económico genuino y generan flujos de caja reales. La iliquidez proviene de la fricción al transferir la propiedad: documentación legal compleja, montos mínimos de transferencia elevados (que imposibilitan las ventas fraccionadas), ausencia de descubrimiento de precios (sin precios publicados ni creadores de mercado), restricciones regulatorias sobre quién puede mantener los activos y costos de transacción altos (honorarios legales, comisiones del agente de transferencia, costos de debida diligencia) que hacen económicamente irracionales las transferencias pequeñas.
La tokenización aborda directamente cada una de estas fuentes de fricción. La documentación legal para las transferencias se reduce de enmiendas de 60 páginas al LPA a la ejecución de un smart contract. Las ventas fraccionadas se vuelven posibles porque los tokens son divisibles. El descubrimiento de precios mejora mediante la cotización en bolsa o la publicación en plataformas secundarias. La aplicación de las restricciones de transferencia se automatiza en lugar de requerir revisión legal manual. Los costos de transacción caen más de 95% cuando los smart contracts reemplazan a los agentes de transferencia.
Dubái: el primer mercado secundario regulado de bienes raíces tokenizados
La RERA de Dubái lanzó el primer mercado secundario regulado del mundo para bienes raíces tokenizados en 2024: una plataforma donde compradores y vendedores pueden transar participaciones de bienes raíces tokenizados con supervisión regulatoria, precios publicados e infraestructura de liquidación. El mercado opera bajo autorización de VARA y proporciona: descubrimiento de precios mediante cotizaciones de compra y venta publicadas, emparejamiento de órdenes para participaciones de bienes raíces tokenizados, liquidación en stablecoins o dírhams de los EAU, y operación continua (a diferencia de las transacciones inmobiliarias tradicionales, limitadas al horario hábil).
Los datos tempranos del mercado revelan patrones que confirman la creación de valor del mercado secundario: las propiedades inmobiliarias tokenizadas con cotizaciones activas en el mercado secundario atraen más inversionistas iniciales que propiedades equivalentes sin participaciones cotizadas. Los inversionistas que saben que pueden salir en días (vía el mercado secundario) se comprometen con más facilidad que aquellos que saben que estarán inmovilizados durante 7-10 años. El valor de la opción del mercado secundario es real y medible.
NYSE y Nasdaq: los próximos grandes mercados secundarios
Las solicitudes pendientes ante la SEC de NYSE y Nasdaq para plataformas de valores tokenizados representan el desarrollo pendiente más significativo en infraestructura de mercados secundarios. Cuando se aprueben —algo esperado para 2026-2027— estas plataformas permitirán que las participaciones de mercados privados tokenizadas coticen en los espacios de negociación más reconocidos y líquidos del mundo.
Las implicaciones para la liquidez del mercado secundario son significativas. NYSE y Nasdaq aportan: creación de mercado institucional (que genera diferenciales de compra-venta ajustados), credibilidad regulatoria (la supervisión de la SEC satisface los requisitos de los inversionistas institucionales), una red de inversionistas existente (millones de inversionistas que ya usan estas plataformas) e infraestructura de liquidación (conectándose a DTCC para la liquidación tradicional junto con la liquidación en blockchain).
No todos los activos tokenizados calificarán para cotizar en NYSE/Nasdaq; los estándares de cotización probablemente requerirán umbrales mínimos de AUM, estándares de divulgación, estados financieros auditados y obligaciones de reporte continuo. Pero para los fondos que cumplan estos estándares, cotizar en NYSE/Nasdaq proporciona una liquidez de mercado secundario que sencillamente no existía antes para las inversiones en mercados privados.
Mecánica del mercado secundario para gestores de fondos
Los gestores de fondos que habilitan la negociación secundaria de sus participaciones tokenizadas deben tomar varias decisiones operativas. Primero, las restricciones de transferencia: ¿mantendrá el fondo períodos de lockup (comunes en PE) o permitirá la negociación secundaria sin restricciones? ¿Qué disposiciones de ROFR aplican? Los módulos de cumplimiento de ERC-3643 aplican estas decisiones de forma automática, pero deben ser deliberadas: los cambios ad hoc en las restricciones de transferencia posteriores al despliegue son complejos.
Segundo, las obligaciones de reporte de precios: los mercados secundarios de cotización pública requieren un reporte consistente del NAV (como mínimo trimestral para fondos privados, potencialmente mensual para fondos tokenizados de negociación activa). Esta carga de reporte es mayor que las obligaciones tradicionales de los fondos privados, pero puede ser requerida para cotizar en bolsa.
Tercero, las relaciones con creadores de mercado: los mercados secundarios funcionan eficazmente cuando los creadores de mercado publican cotizaciones continuas de compra/venta. Para fondos tokenizados más pequeños, encontrar creadores de mercado dispuestos requiere pagar por servicios de creación de mercado (típicamente 0.5-1% anual de la capitalización de mercado) o aceptar diferenciales de compra-venta más amplios que pueden disuadir la negociación.
La oportunidad de $13 billones
Los activos globales bajo gestión en mercados privados suman aproximadamente $13 billones entre private equity, bienes raíces, crédito privado e infraestructura. Estos activos son en gran medida ilíquidos por las limitaciones actuales de infraestructura, no por preferencia de los inversionistas. El desarrollo de mercados secundarios mediante la tokenización no crea activos nuevos: crea infraestructura que permite que los activos existentes se negocien, reduciendo el descuento por iliquidez que actualmente restringe estos mercados.
Puntos clave
- •La iliquidez de los mercados privados es impuesta por la infraestructura, no inherente: la tokenización elimina la fricción de transferencia (documentación legal, montos mínimos, ausencia de descubrimiento de precios, costos de transacción altos) que vuelve ilíquidas a las participaciones privadas.
- •La RERA de Dubái lanzó el primer mercado secundario regulado de bienes raíces tokenizados del mundo en 2024, ofreciendo la prueba de concepto de que la negociación secundaria regulada de activos privados es operativamente viable.
- •Las solicitudes de NYSE y Nasdaq para plataformas de valores tokenizados (aprobación esperada en 2026-2027) aportarán creación de mercado institucional, credibilidad regulatoria y redes de inversionistas existentes a la negociación secundaria de mercados privados tokenizados.
- •Los gestores de fondos que habilitan la negociación secundaria deben diseñar deliberadamente las restricciones de transferencia (períodos de lockup, disposiciones de ROFR) antes del despliegue; ERC-3643 aplica estas reglas automáticamente, pero los cambios posteriores al despliegue son operativamente complejos.
- •La infraestructura de mercado secundario aplica a $13 billones de AUM de mercados privados actualmente restringidos por la iliquidez, reduciendo los descuentos por iliquidez y permitiendo a los inversionistas tratar sus asignaciones a mercados privados con más flexibilidad de la que permiten actualmente los bloqueos de 7-10 años.
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Fuentes
• Dubai RERA (2024). Regulated Secondary Market for Tokenized Real Estate: Launch and Early Data
• Jefferies (2024). Global Secondary Market: $162B in 2024 Volume
• Preqin (2024). Global Private Markets AUM: $13 Trillion
• NYSE (2025). Tokenized Securities Platform Application Summary